Ist eine juristische Person oder eine unternehmerisch tätige eingetragene Personengesellschaft Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit und ändern sich in ihr die rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten entscheidend (wie etwa durch Veräußerung der Mehrheit der Anteile an einer Gesellschaft), ist der Vermieter gem § 12a Abs 3 MRG berechtigt, den bisherigen Hauptmietzins auf den angemessenen Hauptmietzins anzuheben.
Kommt es also etwa zu einem Kippen der Mehrheitsverhältnisses in der Mietergesellschaft,
etwa durch neue Eigentümer, ist der Vermieter berechtigt den Mietzins auf den angemessenen Mietzins anzuheben. Eine vorgegebene Methode zur Ermittlung der Angemessenheit des Hauptmietzinses besteht nicht. Grundsätzlich wird in der Praxis die Vergleichswertmethode herangezogen. Der Vermieter ist berechtigt die Anhebung ab dem auf die Veräußerung der Unternehmensanteile folgenden Zinstermin, sohin auch rückwirkend, geltend zu machen. Der Vermieter hat dabei darauf zu achten, dass die Anhebung des angemessenen konkret und fristgerecht erfolgt, auch eine bisher unterlassene Wertsicherung sollte ausdrücklich mit aufgenommen werden. Besondere Formschriften sind seitens des Vermieters nicht einzuhalten, allerdings ist darauf zu achten, dass die fristgerechte Anhebung im Falle der Bestreitung gegenüber dem Gericht nachgewiesen werden kann. Es ist sohin eine Übermittlung
mittels Einschreiben zu empfehlen.
Das Anhebungsrecht muss der Vermieter binnen 6 Monaten ab Bekanntgabe der neuen Eigentümerverhältnisse durch den Mieter an den Vermieter ausüben. Eine Nachforschungspflicht des Vermieters besteht hierbei aber nicht. Die Anzeigepflicht des § 12a Abs 3 MRG ist ein Schutzgesetz zugunsten des Vermieters. Kommt es bei dem Verkauf des Unternehmens zu einem Wechsel des Geschäftsführers, kann sich der neue Geschäftsführer jedenfalls auch nicht auf die Zusage des ausscheidenden Geschäftsführers verlassen, dass dieser den Vermieter verständigen werde (vgl OGH 4 Ob 220/08v).
Zur Anzeige verpflichtet sind die vertretungsbefugten Organe der Mietergesellschaft persönlich und diese werden auch persönlich im Falle einer schuldhaften Pflichtverletzung dem Vermieter gegenüber schadenersatzpflichtig. Insbesondere wird dies in der Praxis dann eine
Rolle spielen, wenn der Ersatzanspruch gegen die Gesellschaft nicht durchgesetzt werden kann (etwa
aufgrund einer Insolvenz der Mietergesellschaft. Der Geschäftsführer haftet gegenüber dem Vermieter solidarisch zur ungeteilten Hand mit der Mietergesellschaft und nicht nur subsidiär (vgl OGH 23.12.2014, 1 Ob 125/14k, 8 Ob 4/11p). Gerade im Zusammenhang mit komplexen Holdingstrukturen auf Mieterseite ist der Geschäftsführer sohin gut beraten, regelmäßige Kontrollen (etwa auch im WiReg) durchzuführen, um sich gegenüber dem Vermieter keiner persönlichen Haftung mangels zeitgerechter Anzeige
auszusetzen.
Der oberste Gerichtshof (vgl 4 Ob 128/20g) erachtete zuletzt auch den im Falle einer Veräußerung des Bestandobjektes fälschlich zu niedrig errechneten Ertragswert als vermögensrechtlichen Anspruch infolge unrichtiger Informationen als vom Schutzzweck des § 12a Abs 3 MRG mitumfasst.
Die schadenersatzrechtliche Haftung des Geschäftsführers ist sohin enorm und umfasst, neben den verjährten und mehr als 3 Jahre zurückliegenden vertraglichen Mietzinsansprüchen, etwa auch eine allfällige Haftung des Geschäftsführers für einen verminderten Verkaufserlös des Bestandobjektes gegenüber dem Vermieter infolge einer unrichtigen Ermittlung des Ertragswertes mangels entsprechender Kenntnis des Mietzinsanhebungsrechtes des Vermieters bzw Verkäufers.
